不動産鑑定士向け電子証明書を低価格で発行

トップシェアを誇る不動産鑑定士向け電子証明書

当社発行の JCAN証明書、1-2-3証明書の特徴は、ここ数年にわたり、実際に不動産鑑定評価書の電子化や、地価・路線価の評価書の電子申告に利用されていることです。まず初めに、「そもそも電子署名とは何か？」という疑問を持たれる不動産鑑定士の方々も多くいらっしゃると思います。下記に簡単な解説を用意しましたので、ご一読ください。

そもそも電子署名とは？

電子署名を行うには、電子証明書が必要です。上記リンク先にあるように、電子証明書は個人、すなわち不動産鑑定士の方々それぞれに必要です (電子証明書には鑑定士の氏名が記載されます)。当社では、不動産鑑定士向けの電子証明書をユーザあたり4,400円という低価格でオンライン発行しており、国内・外資、規模の大小を問わず多くの不動産鑑定業界への販売実績があり、鑑定評価書の電子化では圧倒的トップシェアを誇っております (こちらにも、不動産鑑定士向けクライアント証明書の発行実績を記載しております)。

また、高価なツールやサービスの導入の必要もなく、無償で利用できる Acrobat Reader、PDF XChange Editor、有償ですが、高機能 Foxit PDF Editor や DocuSign、あるいは当社が無償提供する簡単電子署名Webサービス「1-2-3 Siganture」などで評価書への電子署名が可能ですので、中小規模の鑑定士事務所のお客様でもお気軽に電子化が可能です。

不動産鑑定評価書の電子化

国土交通省所轄の業界の中で、建築にならんで不動産業界でも電子化の要望が高まってきています。特に、不動産鑑定士の発行する不動産鑑定評価書の電子化が先行して普及しつつあります。また、令和 9年 (令和 8年度分) から、国税への申告は電子化が事実上義務化されます。

「不動産の鑑定評価に関する法律」の第39条では「不動産鑑定業者は、不動産の鑑定評価の依頼者に、鑑定評価額その他国土交通省令で定める事項を記載した鑑定評価書を交付しなければならない。」と規定されています。従来この鑑定評価書は紙書類に不動産鑑定士が署名押印することで発行されてきましたが、国土交通省土地・建設産業局地価調査課の見解でも電子署名の付与による電子化が可能であるとされています。

当社では不動産鑑定士および鑑定士事務所の業務効率化を推進するため、上記電子署名に利用できる JCAN証明書、1-2-3証明書を低価格にてオンライン販売いたします。

鑑定評価書の電子化の流れ

不動産鑑定評価を電子化し、電子署名する作業は簡単です。

1

不動産鑑定評価の作成

OPS、ランテックソフトウェア、システム科学研究所様等の専用ソフトウェア、あるいは国税庁の Excel 等を用い、鑑定評価書を作成します。作成された鑑定評価書は PDF 形式です。ここまでは従来と何ら変わりはありません。
2

鑑定評価への電子署名

JCAN証明書の場合

1-2-3 Signature や PDF XChange Editor を用いて、鑑定評価書へ電子署名します。

1-2-3証明書の場合

Acrobat や Foxit PDF Editor を用いて、鑑定評価書へ電子署名します。1-2-3 Signature や PDF XChange Editor も利用できます。
3

顧客への交付、または鑑定評価の提出 (申告)

電子署名された鑑定評価書を、所定の方法で提出 (申告) します。

安心の導入支援とユーザサポート

当社から JCAN証明書あるいは 1-2-3証明書をお書い求め頂いた方には、ご申請から 1か月間に限り、導入支援を提供させていただきます。そもそも電子署名とは何か、電子証明書の導入、鑑定評価書への署名など、基本的なことを公開しているマニュアルに沿って支援させて頂きます。

一方で、年間を通してユーザーサポートやトラブル対処をご希望の方には、別途有償の年間サポートメニューを用意させて頂いております。特に国税 (税務署) への電子申告やエンドユーザ様への鑑定評価の電子化などの規則は毎年変わります。署名の方法など、細かい点でノウハウが必要になることが多々あります。PC 環境に不慣れな方、操作等にご不安のある方は年間ユーザーサポートにご加入されることをお勧めいたします。
ユーザーサポートについては、こちらをご覧ください。

サンプル

以下に、JCAN証明書＋1-2-3 Signature、1-2-3証明書＋Acrobat で実際に電子署名した鑑定評価書のサンプルを掲載します。なお、署名に用いたクライアント証明書は実際の不動産鑑定士のものではありません。

PDF をダウンロード保存し、Acrobat 等で開いてご覧ください。ダウンロードせず、単にボタンをクリックすると Acarobat ではなく。ブラウザ内で表示されてしまうことがあります。ブラウザ内で PDF を表示すると、電子署名が表示されず、検証される様子もわかりません。また、Acrobat で左上の「少なくとも一つの署名に問題があります」と表示される場合は、こちらをご覧ください。

1-2-3 Signature によるサンプル

Acrobat によるサンプル

Acrobat で PDF を開くと、画面上部に下図のように正しく電子署名されていることが表示されます。

さらに可視署名の部分をクリックすると、下図のように署名の内容を確認することができます。

Acrobatで署名に問題があると表示される場合はこちらをご覧ください。

可視署名と不可視署名

PDF への電子署名には、PDF の画面上で実際に署名内容が目に見える「可視署名」と、PDF に電磁的に署名情報だけが記録され、画面上では見えない「不可視署名」があります。もちろん、可視署名も内部に電磁的な署名情報が記録されます。

電子署名法上では、目に見えるか否かは問われず、電磁的に署名情報が書き込まれていれば有効な電子署名とみなされ、目視できるか否かは問われません。電磁的に記録された署名情報は、Acrobat などで PDF を開くと「署名済みであり、すべての署名が有効です」と表示され、確認することができます。また、署名パネルで実際の署名者などの情報も確認できます。

2024年度申告に関する TIPS

2023年度までは、鑑定評価書の国税の申告は「不可視署名で問題なし」との国税本局の見解でした。2024年度 (2025年 1月～の申告) では税務署により「可視署名が必要」との見解が出されているようです。Acrobat や 1-2-3 Signature は可視署名へも不可視署名へも対応しておりますので、どちらの証明書を用いても問題ありません。
また、国税当局も可視署名部の PDF 上での位置、自筆署名画像の有無までは問わない、との見解です。

2種類のクライアント証明書

当社では 1-2-3証明書、JCAN証明書という2種類のクライアント証明書を発行しております。どちらも不動産鑑定評価書への有効な電子署名が可能です。それぞれ要件がありますので、こちらの情報をご覧いただき、どちらがニーズに合うかお選びください。

簡単に言うと、下記のようになります。

1-2-3証明書	法人格と独自ドメインを持った組織が対象独自ドメインについては、こちらを必ずお読みください Acrobat、Foxit PDF Editor、PDF XChange Editor、Docisign、当社の1-2-3 Sigantureで署名可能鑑定士資格情報の記載なし (鑑定評価書の電子化要件には不要です)
JCAN証明書	個人、個人事業主にも発行可能 Acrobat、Foxit PDF Editorでは利用できず、PDF XChange Editor、Docusign、当社の1-2-3 Sigantureで署名可能鑑定士資格情報を証明書内に記載

よくあるご質問

Q.	国税側では「サーバにアップロードするタイプの電子署名は非対応」としていますが、1-2-3 SIgnatureはサーバにアップロードして電子署名するのではないですか？
	A.	これは、申告側がサーバにアップロードし、税務当局側がそのサーバからダウンロードする方法は受け付けない、という意味です。1-2-3 Signaureでは申告者がサーバにアップロード、サーバ側で電子署名し、結果が自動的に手元にダウンロードされるだけです。税務当局への提出はあくまでお手元の電子署名済みPDFですので、この注意書きには抵触しません。
Q.	電子署名した場合でも自署や印影の画像は必要ですか？
	A.	原則的に不要です。電子署名の場合、正しく検証できればその事実が直筆署名の代わりになります。紙に印刷した時にわかりやすい、という意図で自署や印影を付加することは自由です。
Q.	クライアント証明書の期限が切れた場合、電子署名した文書の有効性はどうなるのでしょう？
	A.	Acrobat・Foxit、1-2-3 Signatureいずれで署名した場合でも長期検証（LTV）という技術で証明書の期限が切れた後も10年間署名の検証ができます。10年後、さらに延長することもできます。