トップシェアを誇る不動産鑑定士向け電子証明書
当社発行の JCAN証明書、1-2-3証明書の特徴は、不動産鑑定士の皆様に 1) 不動産売買目的のための一般の民間依頼鑑定評価、2) 相続税に関わる不動産資産の鑑定評価、3) 国・自治体の依頼により選任委員が実施する地価・路線価の鑑定評価の評価書電子化に利用されております。以下は、2025年申告における当社ユーザ様へのアンケート結果です。
- 問題なく受理された: 96.6%
- 署名様式に訂正を求められたが、最終的に 1-2-3 Signature で電子署名したもので受理された: 3.2%
- 電子署名が間に合わず、紙で提出した: 0.2%
まず初めに、「そもそも電子署名とは何か？」という疑問を持たれる不動産鑑定士の方々も多くいらっしゃると思います。下記に簡単な解説を用意しましたので、ご一読ください。
電子署名を行うには、電子証明書が必要です。不動産の鑑定評価に関する法律の第39条2項にあるように、電子証明書は個人、すなわち不動産鑑定士の方々それぞれに必要です (電子証明書には鑑定士の氏名が記載されます)。当社では、不動産鑑定士向けの電子証明書をユーザあたり4,400円 (有効期限 1年) という低価格で発行しており、国内・外資、規模の大小を問わず多くの不動産鑑定業界への販売実績があり、鑑定評価書の電子化では圧倒的トップシェアを誇っております (こちらにも、不動産鑑定士向け電子証明書の発行実績を記載しております)。
また、高価なツールやサービスの導入の必要はありません。無償で利用できる Acrobat Reader、PDF XChange Editor、SkyPDF、JSignPdf、あるいは当社が無償提供する簡単電子署名 Web サービス「1-2-3 Signature」などで評価書への電子署名が可能です。
不動産鑑定評価書の電子化
国土交通省所轄の業界の中で、建築にならんで不動産業界でも電子化の要望が高まってきており、2025年申告 (2024年度分) 以降、段階的に国税書類の電子化が進められています。特に、不動産鑑定士の発行する不動産鑑定評価書の電子化が先行して普及しつつある状況です。国税庁の DX 方針により、将来的な電子データ化が強く推奨されています。 現時点 (2025/11月) ですべての鑑定評価書について法的義務化は正式には公表されておりませんが、国税庁および税務署からの各種案内・実務ヒアリングより、2027年申告（2026年度分）で電子化が実務上標準となる見込みです。早めに電子化対応をしておくことが肝要と考えられます。
重要
- 税務署により、電子署名の要件が異なる場合があります。必ず、申告先に要件を確かめて下さい。
- 後述しますが、電子署名には可視署名と不可視署名があります。事実上、2026年の申告 (2025年度分) では可視署名が必須となるようですので、この点も確認してください。
鑑定評価書の電子化の流れ
不動産鑑定評価を電子化し、電子署名する作業は簡単です。
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1
不動産鑑定評価の作成
有限会社オプス様、株式会社ランテックソフトウェア様、株式会社システム科学研究所様等の専用ソフトウェア、あるいは国税庁の Excel 等を用い、鑑定評価書を作成します。また、特に様式が定められていない場合、ご自身で Word。Excel 等で作成されるケースもあるでしょう。いずれにせよ、作成された鑑定評価書は pdf 形式です。ここまでは従来と何ら変わりはありません。
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2
鑑定評価への電子署名
- JCAN証明書の場合
- 1-2-3 Signature や PDF XChange Editor、SkyPDF、JSignPdf などを用いて、鑑定評価書へ電子署名します。当社 1-2-3 Signature は操作も簡単で、2025年申告のアンケートでも、最もご利用ユーザ数が大でした。
- 1-2-3証明書の場合
- Acrobat を始めとするほとんどすべての pdf ツールで鑑定評価書へ電子署名します。
-
3
顧客への交付、または鑑定評価の提出 (申告)
電子署名された pdf の鑑定評価書を、所定の方法で所定の納品先に提出・申告します。納品先は通常は鑑定の依頼者 (または代理人)、地価・路線価の場合は国または自治体となります。
安心の導入支援とユーザサポート
当社から JCAN証明書あるいは 1-2-3証明書をお書い求め頂いた方には、ご申請から 30日間に限り、導入支援を提供させていただきます (電話サポートあり)。そもそも電子署名とは何か、電子証明書の導入、鑑定評価書への署名など、基本的なことを公開しているマニュアルに沿って支援させて頂きます。
一方で、年間を通してユーザーサポートやトラブル対処をご希望の方には、別途有償の年間サポートメニューを用意させて頂いております。特に国税 (税務署) への電子申告やエンドユーザ様への鑑定評価の電子化などの規則は毎年変わります。署名の方法など、細かい点でノウハウが必要になることが多々あります。PC 環境に不慣れな方、操作等にご不安のある方は年間ユーザーサポートにご加入されることをお勧めいたします。
年間ユーザーサポートについては、こちらをご覧ください。
サンプル
以下に、JCAN証明書＋1-2-3 Signature、1-2-3証明書＋Acrobat で実際に電子署名した鑑定評価書のサンプルを掲載します。なお、署名に用いた電子証明書は実際の不動産鑑定士のものではありません。
pdf をダウンロード保存し、Acrobat 等で開いてご覧ください。ダウンロードせず、単にボタンをクリックすると Acrobat ではなく。ブラウザ内で表示されてしまうことがあります。ブラウザ内で pdf を表示すると、電子署名が表示されず、検証される様子もわかりませんので、必ず Acrobat 等 pdf ツールで開いてください。
Acrobat で pdf を開くと、画面上部に下図のように正しく電子署名されていることが表示されます。
さらに署名の部分をクリックすると、下図のように署名の内容を確認することができます。
Acrobatで署名に問題があると表示される場合はこちらをご覧ください。
可視署名と不可視署名
pdf への電子署名には、pdf の画面上で実際に署名内容が目に見える「可視署名」と、pdf に電磁的に署名情報だけが記録され、画面上では見えない「不可視署名」があります。もちろん、可視署名も内部に電磁的な署名情報が記録されます。
電子署名及び認証業務に関する法律第3条では、目に見えるか否かは問われず、電磁的に署名情報が書き込まれていれば有効な電子署名とみなされ、目視できるか否かは問われません。電磁的に記録された署名情報は、Acrobat などで pdf を開くと「署名済みであり、すべての署名が有効です」と表示され、確認することができます。また、署名パネルで実際の署名者などの情報も確認できます。
可視署名と不可視署名については、こちらにも詳細を掲載しております。
2026年申告 (2025年度分) に関する TIPS
- 2025年申告 (2024年度分) までは、鑑定評価書の国税の申告は「不可視署名で問題なし」との国税本局の見解でした。しかし、実際は提出先税務署により見解が分かれていたようです。
- 2026年申告 (2025年度分) では多くの税務署で可視署名を求める運用が確認されています (当社ユーザ様からの聞き取り・税務署案内等による)。
- また、国税当局・税務署も可視署名部の pdf 上での位置、自筆署名画像の有無までは問わない、との見解です。
- 申告時には必ず提出先に要件を確認してください。
2種類の電子証明書
当社では JCAN証明書、1-2-3証明書という2種類の電子証明書を発行しております。どちらも不動産鑑定評価書への有効な電子署名が可能です。それぞれ要件がありますので、下記をご覧いただき、どちらがニーズに合うかお選びください。
不動産鑑定士には JCAN証明書が最適
1-2-3証明書は Acrobat で電子署名できるというメリットがありますが、メールサーバの設定など、ある程度技術的な対応が必要になります。
不動産鑑定士の皆様におかれましては、できるだけ簡単に発行のできる JCAN証明書をお使いいただくことを強く推奨いたします。
よくあるご質問
| Q. | 国税側では「サーバにアップロードするタイプの電子署名は非対応」としていますが、1-2-3 Signature はサーバにアップロードして電子署名するのではないですか？ | |
| A. | これは、申告側がサーバにアップロードし、税務当局側がそのサーバからダウンロードする方法は受け付けない、という意味です。1-2-3 Signature では申告者がサーバにアップロード、サーバ側で電子署名し、結果が自動的に手元にダウンロードされるだけです。税務当局への提出はあくまでお手元の電子署名済み pdf ですので、この注意書きには抵触しません。 なお、1-2-3 Signature ではアップロードされた pdf は電子署名後、サーバに保存されませんので、セキュリティ的にも安全です。 |
|
| Q. | 電子署名した場合でも自署や印影の画像は必要ですか？ | |
| A. | 原則的に不要です。電子署名の場合、正しく検証できればその事実が直筆署名の代わりになります。紙に印刷した時にわかりやすい、という意図で自署や印影を付加することは自由です。 | |
| Q. | 電子証明書の期限が切れた場合、電子署名した文書の有効性はどうなるのでしょう？ | |
| A. | Acrobat、1-2-3 Signature 等いずれで署名した場合でも長期検証（LTV）という技術で証明書の期限が切れた後も10年間署名の検証ができます。10年後、さらに延長することもできます。 | |
実績とお問い合わせ
現在（2025/10）までに1,500人以上の不動産鑑定士様への発行実績があり、不動産鑑定評価書の電子化は、ほぼ当社の電子証明書が使われております (当社調べ)。導入事例、お客様インタビューなどは下記をご覧ください。
お申し込み方法とお問い合わせ
ご不明な点は、こちらからお問合せください。045-342-9806 へご連絡いただいても結構です。
速報: 不動産鑑定士用ドメインのメールサービスを開始
独自ドメインを持たず、google、yahoo などのフリーメールアドレスあるいは ocn、so-net などのプロバイダアドレスをお使いの方へ、xxx@reappraiser.biz という形式のメールをお使いになれるサービスを開始しました。xxx 部分はお客様のご指定により、任意の文字列が使えます (ただし、他のお客様が既にご利用のものはお使いになれません)。このメールアドレスは、法人でなくとも個人でもご利用可能です。
reappraiser.biz は当社が管理する独自ドメインですので、1-2-3証明書が発行可能で、Acrobat での電子署名も可能になります。詳しくは お問い合わせフォームよりご相談ください。
